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天水圍發展史的謎團

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Tin Shui Wai提起天水圍,總離不開「悲情城市」的標籤。這個香港第八個發展的新市鎮目前約有29萬人居住,翻查一些網上資料,卻發現這個市鎮發展的歷史中留下一些「謎團」,就是今天我們依然沒法完全找出事實的真相。

天水圍位於元朗西面,原本只是一大片魚塘。和后海灣的其他地方一樣,天水圍最初也是濕地沼澤及淺水低地。及後漁民在低地掘地築堤,建立漁村及基圍漁塘,以養魚為生。

天水圍的股權轉讓
上世紀初,天水圍的土地由趙姓族人以「聯德公司」的名義擁有。這塊土地共有488公頃,為當時最大「單一業主」擁有的地段之一。自從七十年代開始新界的土地陸續被開發,天水圍這大片土地亦成為不少地產商看中的發展機遇。

1978年「聯德公司」被法庭頒令成為「聯德信託」。同一年尾長實(0001)及會德豐(0020)成功購入「聯德信託」的51%股權,黃振輝(黃克競的後人)及另一商人則購入42%的「聯德信託」。一年後長實、會德豐、大寶地產以及當時鮮有參與地產發展的中資公司──華潤創業(0291)組成了巍城有限公司(Mightycity Ltd. 由華潤、大寶地產、長實及會德豐分別佔51%、25%、12.5%及5%的股權)以及巍城的全資附屬公司--天水圍發展有限公司。透過股權的轉讓,巍城成功購入93%的「聯德信託」股權。

不過趙姓族人卻因為上述的股權轉讓而和華潤及長實等財團對簿公堂。結果法庭下令將「聯德信託」的部分股份公開拍賣。最終在1980年巍城在公開拍賣中取得「聯德信託」全部股權以及天水圍的土地資產。起初巍城打算獨自發展天水圍,並提出一個為期15年、分三期完成、人口達53.5萬的新市鎮藍圖。

政府破天荒回購天水圍
到了1982年7月,殖民地政府和巍城及「天水圍公司」達成協議,政府以22.6億港元向華潤及長實回購所有天水圍的農地,再以8億元代價,向「天水圍公司」批出其中38.8公頃土地,並由政府在天水圍進行新市鎮的發展,即政府實際需支14.6億。

根據當年的協議,天水圍的169公頃土地會發展成為135 000人口的新市鎮,其中的38.8公頃土地批予「天水圍公司」發展住宅和商業用途,其餘130.2公頃土地則由政府發展公屋、資助房屋、政府、機構和社區設施,以及一些「商業用途的鄰里商鋪」(Some Commercial Accommodation for Neighbouring Shops)。餘下的319公頃土地留作政府土地儲備,後來在1990年代開始這些土地亦逐漸發展為現時的天水圍北。

華潤的參與?
今天中資參與本港地產的投資項目已是司空見慣,然而三十多年前當鄧小平宣佈開放改革不久,即有中資參與香港的投資。作為一間由共產黨背後操控的「國企」,這項投資恐怕不只是一個純粹商業的政治決定。事實上華潤早在國共內戰時期已經以商貿交易作掩護,實質為中共在香港進行不少軍事、統戰及經貿等滲透性工作。當年李嘉誠「引入」中資參與天水圍的發展,也是十分罕見的做法。

究竟華潤參與投資的背後有甚麼政治因素?為了統戰香港作準備?純粹地方商貿單位的主張?還是來自中共高層的指示?恐怕一切已無從稽考。不過一個以中資為首的財團卻在新界西北面參與一個隨時跨越九七的投資計劃,地理上天水圍的位置對於中方也有一定戰略價值,適值當時中英談判香港前途的問題即將展開,估計這個商業計劃必定引起英方並殖民地政府的高度關注。

中英談判角力的障礙
有評論分析當時香港地產業出現不景氣,故此「發展天水圍」其實是「國家」參與香港投資的「錯誤決定」,殖民地政府卻被逼以納稅人的金錢來收拾殘局。然而這個解讀只是以今天的中港關係理解當日政府回購天水圍的決定,忽視了當時中英之間就香港問題的角力。

雖然當時英方已知中方決意在九七後收回香港,然而雙方仍在政治角力中。假如此時出現中資參與一個超越九七的地產投資,恐怕將會引發經濟及政治上更多的不明朗因素──殖民地政府容讓中資在香港買地發展,那豈不是說英國已經放棄了香港未來的主權?

此舉對英方稍後進行談判實在非常不利,同時殖民地政府亦未摸清中資參與天水圍發展的意圖。最終只有出錢買回土地的發展權,使香港人及投資者仍有信心面對香港的前途。這個無疑是一個「維穩」的決定,不過如果當年華潤參與天水圍也是中共高層決意收回香港的策略之一,恐怕這次英國人又要吃虧了。

長實成為天水圍發展的既得利益者
當年有份入股巍城的財團除了華潤和長實,還有會德豐、大寶地產以及黃振輝,不過最終只有華潤及長實繼續參與天水圍的發展,其餘的公司相繼退股或減持。後來負責發展的「天水圍公司」亦由華潤及長實分別持有51%及49%的股權。1988年12月長實與華潤簽訂協議,天水圍發展計畫及銷售工作由長實負責及支付有關開支,並且保證華潤從天水圍發展項目中可以獲利7.52億港元,同時可按股權分享其餘的額外盈利。

值得注意的是當年政府與「天水圍公司」的協議中的「私人備忘錄」(Private Memorandum)有關「鄰里商鋪的商業設施」的限制:協議列明「鄰里商鋪的商業設施」的供應不得致「天水圍公司」在其38.8公頃土地上提供的商業設施在「商業上不可行」(some commercial accommodation for negihbourhood shops…being provided only to such extent as is calculated not to render the commercial accommodation to be provided by Tin Shui Wai Ltd. on the 38.8 hectares not commercial viable.)。

官商協議對天水圍發展的影響
因為當年這份發展的協議,結果長實成為天水圍私人物業的單一發展商,間接提高了發展項目的利潤保證。同時協議中的「私人備忘錄」亦影響了日後天水圍地區的發展。據報當年政府受制於這份協議,只能在屋邨內發展一些「街坊小店」,規模不能威脅「天水圍公司」發展的商業設施。

1988年政府曾經建議在天水圍33區興建一個永久街市,卻被「天水圍公司」反對,結果改為臨時街市。現在該處已發展為巴士總站及中央公園塔。1989年3月通過的天水圍分區規劃大綱圖亦曾經指出:「在該處建立永久街市,可照顧私人屋苑居民的需要。巍城(天水圍公司)卻反對計劃,認為會對其商業設施構成競爭。」

然而外界一直都不知有這份「私人備忘錄」的內容,直到2010年12月《南華早報》才揭發有關事情。後來政府回應在2002年「鄰里商鋪」供應的限制已被撤銷,並且指出協議沒有限制當時用作土地儲備的319公頃(天水圍北)的規劃發展。但是最初發展的169公頃土地又怎樣呢?

去年新鴻基地產以22.21億及19.68億投得天水圍112區及115區的地皮發展,過去天水圍被長實壟斷作單一發展私人物業的局面才被改變,但是以往長實從天水圍發展中獲得利益,已經賺突有餘了。

 

參考資料:

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