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官商拉鋸.邨民當災--大坑西邨的故事

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Tai Hang West大坑西邨,有別於一般房委會或房協的公共屋邨,屬於香港平民屋宇有限公司(下稱「平民屋宇」)興建及管理的「私人屋邨」。近日在網上翻查有關資料,發現因為政府和地產商彼此「敵不動、我不動」,結果該邨的重建變成了不了了之的問題。

大坑西邨的源起
大坑西邨位於深水埗大坑西街及窩仔街,原址為「光明村」木屋區,1953年石硤尾木屋區大火中被燒毀。1961年政府以特惠地價批地予平民屋宇興建「大坑西新邨」,安置當年受大坑西徙置區清拆計劃影響的租戶。

當年平民屋宇是一個由多位社會知名人士自資組成的非牟利團體。政府最初在大坑西邨的批地條款中,土地用途為住宅用地(甲類),並在地契內規定平民屋宇須在大坑西邨現址的土地提供最少1,600個出租單位予低收入人士居住。同時政府當年向該公司提供年息五厘的一千萬元貸款,作為興建大坑西邨之用,也賦予該公司管理和出租有關單位的全部權力。據稱目前平民屋宇董事包括恆基地產主席李兆基、東亞銀行主席李國寶以及前教育統籌局局長李國章等。

鄭偉謙(2012)指出,當時大坑西徙置區及週遭區域中,有一部份是石硤尾大火徙置居民,也有本身是自住私人物業,卻因為當時仍然向發展商供樓,因此他們可以「以租代供」的方式,遷移至當時新落成的大坑西新邨。

公屋租戶入住大坑西邨
1965年,大坑西邨的七座樓宇落成入伙。1977年,大坑西邨加建民泰樓,但工程開始後不久,卻因為香港地鐵工程動工,地鐵收回了該座位置的地下使用權興建石硤尾站,民泰樓的工程因而押後。直至地鐵工程完工後才繼續興建民泰樓。

1980年民泰樓落成後,平民屋宇向房委會提出為民泰樓提供租戶。於是房委會在一些舊式公共屋邨張貼告示,向公屋租戶轉達該公司的邀請,並根據他們自願遷往的申請,安排他們遷往大坑西邨。根據房屋署的資料,1981年共有181個原本居住於房委會的公屋租戶透過上述途徑入住大坑西邨。(立法會第3題:2011年3月9日)

規劃用途的改變
參考2010年城規會的會議記錄(都會規劃小組委員會:2010年3月19日),由於大坑西邨樓齡超過40年,加上樓宇只有約3.2倍的地積比率,城規會認為甚具重建潛力。事實上早在2008年8月,屋宇署已批准了該地的東北邊緣興建一幢25層的住宅大廈,按當時的建議圖則該大廈將提供500個房屋單位,並計劃作為重置現有大坑西邨的租戶。

直到2010年,城規會修訂石硤尾分區計劃大綱草圖,將大坑西邨(即大坑西街、大坑東道、窩仔街及偉智街為界線約2.1公頃的土地)更改為「綜合發展區」,並把用地的最高地積比率訂為5.5倍,該地主要用作住宅用途及提供商業配套設施。

參考相關的規劃資料,綜合發展區(Comprehensive Development Area)最初設立的目標是促使市區重建及重整土地用途。所有發展也要作出申請及提交總綱發展藍圖,並要獲得城規會批准才可進行,而整個綜合發展區的土地必需一併發展,善用土地的發展潛力。此地用途多數以住宅或商業發展為主,而發展區內亦會一併提供政府、機構或社區設施、運輸及公共交通設施和休憩用地。發展區完成發展後,將會根據已發展用途,更改為「住宅(甲類)」或「商業」用地等。

因著上述土地用途的改變,相信政府也有重建大坑西邨的構想。並且在2008年屋字署已批准了興建新的住宅大廈,然而為何到了2013年的今天,卻沒有任何進一步的計劃呢?事實上該邨已有近50年樓齡,設施殘舊,居住人口日漸老化,且沒有無障礙設施及升降機。年長及體弱多病的邨民仍要使用舊式樓梯出入,故此大坑西邨實有重建的需要。

政府的立場
由於大坑西邨的業權及管理屬於私人房屋,理論上邨民並非房委會或房協轄下的公屋租戶,而部份邨民也擁有了業權,所以他們沒有資格申請公屋或以綠表申請居屋。對於這個由私人公司興建及管理的公共屋邨,政府表示沒有權另行設立機制監管平民屋宇的運作。(立法會第20題:1999年6月9日)政府的立場是:大坑西邨的重建及邨民的安置問題應由平民屋宇負責。2011年曾有立法會議員就此問題向房屋及運輸局局長提問,所得的答覆是:

「……政府過往並無處理過性質類似大坑西邨的出租屋邨的重建個案。……事實上,任何公屋住戶……當他們遷出房委會的公屋單位後,便不再擁有公屋居民的身份。根據現行政策,他們如有需要重新遷回房委會的公屋單位,便需重新透過公屋輪候冊申請入住公屋單位。

就該批昔日從公屋單位遷往大坑西邨的住戶而言,當他們遷出房委會的公屋單位後,便不再擁有公屋居民的身份。他們的身份與其他居住在大坑西邨的租戶並無任何分別,將來如果面對重建和安置的問題,會作同樣處理。……」(立法會第3題:2011年3月9日)

2011年8月,有立法會議員與邨民團體前往立法會申訴部,要求政府儘快落實調遷,以及交代大坑西邨未來規劃發展。他們希望政府以「特事特辦」的方式,安置受發展項目影響的邨民。後來他們收到申訴部的回覆信,表示政府的角色在於「協助」平民屋宇在未來的規劃。而前提是平民屋宇與不同持份者及居民商討後,政府才會作出介入。而有關安置邨民的事宜,因為公屋輪侯冊上申請人數眾多,不會就大坑西邨特殊情況作出特殊的調遷安排。(鄭偉謙:2012)

平民屋宇的想法
平民屋宇背後的地產發展商,相信對於重建大坑西邨也會虎視眈眈。該地段位於市區港鐵站上的土地,若然用作興建豪宅絕對是有利可圖。據報該公司曾考慮大坑西邨分三期重建,首兩期會作為租住單位,第三期則會為出售住宅。(明報:2010年11月9日)不過當年政府以特惠地價批地予該公司,若然土地涉及任何更改用途作圖利,發展商也要先補地價才可另作其他用途。

忽視邨民改善居住環境的需要
大坑西邨的重建,本來是政府與發展商共同的主觀願望,到底土地資源能夠進一步發展,對整體社會也是有所裨益的事。然而當中卻涉及安置大坑西邨居民的問題,政府卻表示過往並無處理過性質類似的重建個案。然而過去政府不是處理過不少公屋的重建及安置、平房區及寮屋區的清拆、甚至是近年市區重建的問題嗎?要處理邨民的安置問題,政府推說這是平民屋宇的責任,所以不會主動為發展商安置邨民。實在政府是「非不能也,不為也」。

沒有安置邨民的責任,但是監察平民屋宇就大坑西邨的管理及邨民的安置問題呢?該邨並非政府公屋,估計其日久失收的情況比起其他有待重建的屋邨更差!諷刺的是政府竟然說平民屋宇已獲賦予管理和出租有關單位的全部權力,政府卻沒有權另行設立機制,監管該公司的運作情況!

不排除政府和地產商在商討的過程中涉及補地價問題,或是當中一些細節及土地資源運用上的爭議,因此成為兩者之間的拉鋸,卻因此忽視了更需要處理的實在問題:大坑西邨的社區老化、設施殘舊,邨民極需要安排到較新式的公共屋邨居住,不論這是由政府或發展商那一方負責。然而因為兩者的御責及資源爭逐,邨民成為了被犧牲的第三者,只怕大坑西邨的重建繼續只有無了期的等待。

參考文獻:
1) 立法會第20題:大坑西邨管理機構提高透明度及問責性(1999年6月9日)
http://www.info.gov.hk/gia/general/199906/09/0609209.htm

2) 都會規劃小組委員會2001年3月19日舉行的第415次會議記錄(2010年3月19日)
http://www.info.gov.hk/tpb/sc/meetings/MPC/Minutes/m415mpc_c1.pdf

3) 大坑西邨擬重建 居民難獲安置(明報:2010年11月9日)
http://news.sina.com.hk/news/20101109/-1-1912751/1.html

4) 立法會第3題:大坑西邨重建計劃(2011年3月9日)
http://www.info.gov.hk/gia/general/201103/09/P201103090165.htm

5) 鄭偉謙:大坑西邨:發展方案出台,居民權利成疑(2012年5月28日)
http://www.inmediahk.net/大坑西邨:發展方案出台,居民權利成疑

6) 石硤尾分區計劃大綱草圖獲核准(2012年6月15日)
http://www.info.gov.hk/gia/general/201206/15/P201206150235.htm

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